TiểuThưTràSữa
New member
Theo ông chủ CEO Group, chỉ số PIR (giá nhà trên thu nhập) ở VN đang ở mức "trời ơi đất hỡi" từ 23,7 – 30 lần. Nghĩa là các bạn trẻ phải cày cuốc 23 – 30 năm, không chi một xu nào (tức là không ăn, không uống, không mua gì hết luôn á) mới đủ tiền mua được 1 căn nhà giá trung bình thôi Mức này cao hơn trung bình thế giới (11 – 15 lần) tới 1,6 – 2 lần, và vượt xa ngưỡng hợp lý (5 – 7 lần) luôn nha!
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng 2/6, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO đã bóc trần thực trạng "căng đét" của thị trường nhà cho thuê tại VN, trong bối cảnh kinh tế - xã hội đang biến động liên tục.
Theo ông Bình, suốt mấy chục năm qua, sở hữu nhà đất vẫn là thước đo "thành công trong đời" của mỗi gia đình Việt. Mình vẫn nặng nề với văn hóa "an cư lạc nghiệp", kiểu làm ở đâu thì phải mua nhà ở đó để ở lâu dài. Còn thuê nhà thì bị gắn mác thiếu ổn định, chưa thành đạt, thậm chí là vô trách nhiệm với con cháu nữa Áp lực phải có nhà, đặc biệt với các anh (trụ cột gia đình mà), vì thế vẫn rất to đùng.
Nhưng mà thời đại giờ đang đổi nhanh lắm! Đô thị hóa tăng vùn vụt, dân số đô thị phình to, lao động dịch chuyển ào ào. Trong khi đó, giá nhà cứ neo ở mức cao ngất ngưởng và có chiều hướng tăng nhanh hơn cả tốc độ kiếm tiền của giới trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và nhóm thu nhập trung bình
Số liệu cho thấy, tỷ lệ sở hữu nhà ở VN hiện thuộc top cao nhất thế giới, khoảng 90%, đứng thứ 3 theo Garret và thứ 13 theo Global Property Guide. Nghe có vẻ xịn nhưng mà chỉ số PIR lại ở mức "khủng khiếp" từ 23,7 – 30 lần. Có nghĩa là bạn phải cày 23 – 30 năm, tích góp toàn bộ thu nhập (không xài đồng nào luôn nha) mới mua được 1 căn nhà bình thường. Mức này cao gấp 1,6 – 2 lần so với trung bình thế giới (11 – 15 lần) và vượt xa ngưỡng hợp lý (5 – 7 lần).
Trong 5 năm gần đây, giá BĐS ở VN đã tăng khoảng 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%) nữa á! Trong khi đó, lợi suất cho thuê chỉ đạt khoảng 2 – 4%/năm, thấp hơn mức 5 – 7% của nhiều thị trường trong khu vực, khiến phân khúc nhà cho thuê kém hấp dẫn về mặt tài chính lắm.
Theo ông Bình, thị trường giờ vẫn thiên về bán nhà (BTS) hơn là cho thuê (BTR), do nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là văn hóa coi nhà như tài sản tích lũy, đầu tư và để lại cho con cháu. Bên cạnh đó, thị trường vốn dài hạn chưa phát triển, thiếu các công cụ như REIT; chi phí phát triển, chi phí tuân thủ và lãi suất đều ở mức cao ngất. Đặc biệt, thể chế hiện tại cũng "tạo điều kiện" cho nhà để bán hơn khi Nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn, doanh nghiệp dễ huy động vốn từ khách hàng, thu hồi nhanh và có vòng đời trách nhiệm ngắn hơn.
Trước tình hình đó, gần đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng rằng từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia. Theo đó, Nhà nước giữ vai trò "kiến tạo" thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo cụ thể hóa định hướng này, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Để phát triển hiệu quả, cần huy động đa dạng nguồn lực từ cả khu vực nhà nước và tư nhân, đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Trong đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn lực Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực cho thị trường.
Tuy nhiên, theo đánh giá, phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ khó nhằn, không chỉ mang tính kinh tế mà còn gắn trực tiếp với an sinh xã hội, chất lượng sống và niềm tin của người dân. Do đó, cần hoàn thiện khung chính sách thông qua việc phân loại rõ các nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, từ đó xây dựng cơ chế phù hợp cho từng loại hình, bao gồm cả chính sách hỗ trợ giá hoặc cung cấp miễn phí cho một số đối tượng đặc thù.
Ở góc độ thị trường, ông Bình cho rằng cần tái thiết "luật chơi" để giải quyết các vấn đề cốt lõi như đảm bảo người dân có nhà ở phù hợp với chi phí hợp lý, chuyển từ tư duy "an cư lạc nghiệp" sang "ổn định chỗ ở", hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ nhà.
Đồng thời, "sân chơi" cần được điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn, giảm lệch pha cung – cầu, chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, phát triển các sản phẩm bất động sản dòng tiền và nhà ở vừa túi tiền, với chất lượng và dịch vụ ngày càng xịn sò hơn.
Về "người chơi", thị trường sẽ hình thành đầy đủ các chủ thể gồm Nhà nước, các chủ đầu tư lớn có năng lực, tệp khách thuê đa dạng, các đơn vị vận hành chuyên nghiệp, doanh nghiệp sản xuất vật liệu, thiết bị và lực lượng môi giới được sàng lọc kỹ càng.
Đáng chú ý, phí môi giới tại VN hiện ở mức rất cao, trong khi thị trường cho thuê dự kiến sẽ khiến hoạt động này cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, các công ty quản lý tài sản được dự báo sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng, dù hiện nay thị trường vẫn chủ yếu do các đơn vị nước ngoài chi phối.
Dù vậy, ông Bình cũng chỉ ra rằng thị trường nhà ở cho thuê vẫn đang đối mặt nhiều "nút thắt" lớn.
Trước hết là chi phí đất đai cao ngất ngưởng, với tiền sử dụng đất có dự án chiếm tới 33% giá thành Bên cạnh đó là tình trạng thiếu vốn dài hạn với lãi suất thấp, khi mặt bằng lãi vay hiện phổ biến ở mức 10 – 12%. Hiệu quả tài chính của mô hình cho thuê cũng chưa hấp dẫn khi lợi suất chỉ 2 – 4%/năm, thấp hơn lãi suất ngân hàng luôn. Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng mạnh do giá vật liệu và nhân công leo thang, riêng năm 2025 tăng 30% và quý I/2026 tăng thêm 10%.
Một vấn đề đáng lo ngại khác là thị trường cho thuê còn phát triển manh mún, thiếu chuyên nghiệp, với các mô hình nhà trọ, chung cư mini nhỏ lẻ, tiềm ẩn rủi ro về an toàn và pháp lý. Tại TP.HCM, đã có tới 18.347 cơ sở vi phạm quy định PCCC, trong đó 344 cơ sở bị đình chỉ hoạt động (năm 2024) Đồng thời, hệ thống dữ liệu thị trường vẫn chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho công tác quản lý và hoạch định chính sách.
Trong bối cảnh đó, xu hướng "Serviced Living" đang đặt ra yêu cầu mới, trong đó trải nghiệm sống, quản lý vận hành, bảo trì và hệ sinh thái tiện ích trở thành giá trị cốt lõi, thay vì chỉ đơn thuần là chỗ ở.
Nguồn: soha.vn
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng 2/6, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO đã bóc trần thực trạng "căng đét" của thị trường nhà cho thuê tại VN, trong bối cảnh kinh tế - xã hội đang biến động liên tục.
Theo ông Bình, suốt mấy chục năm qua, sở hữu nhà đất vẫn là thước đo "thành công trong đời" của mỗi gia đình Việt. Mình vẫn nặng nề với văn hóa "an cư lạc nghiệp", kiểu làm ở đâu thì phải mua nhà ở đó để ở lâu dài. Còn thuê nhà thì bị gắn mác thiếu ổn định, chưa thành đạt, thậm chí là vô trách nhiệm với con cháu nữa Áp lực phải có nhà, đặc biệt với các anh (trụ cột gia đình mà), vì thế vẫn rất to đùng.
Nhưng mà thời đại giờ đang đổi nhanh lắm! Đô thị hóa tăng vùn vụt, dân số đô thị phình to, lao động dịch chuyển ào ào. Trong khi đó, giá nhà cứ neo ở mức cao ngất ngưởng và có chiều hướng tăng nhanh hơn cả tốc độ kiếm tiền của giới trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và nhóm thu nhập trung bình
Số liệu cho thấy, tỷ lệ sở hữu nhà ở VN hiện thuộc top cao nhất thế giới, khoảng 90%, đứng thứ 3 theo Garret và thứ 13 theo Global Property Guide. Nghe có vẻ xịn nhưng mà chỉ số PIR lại ở mức "khủng khiếp" từ 23,7 – 30 lần. Có nghĩa là bạn phải cày 23 – 30 năm, tích góp toàn bộ thu nhập (không xài đồng nào luôn nha) mới mua được 1 căn nhà bình thường. Mức này cao gấp 1,6 – 2 lần so với trung bình thế giới (11 – 15 lần) và vượt xa ngưỡng hợp lý (5 – 7 lần).
Trong 5 năm gần đây, giá BĐS ở VN đã tăng khoảng 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%) nữa á! Trong khi đó, lợi suất cho thuê chỉ đạt khoảng 2 – 4%/năm, thấp hơn mức 5 – 7% của nhiều thị trường trong khu vực, khiến phân khúc nhà cho thuê kém hấp dẫn về mặt tài chính lắm.
Theo ông Bình, thị trường giờ vẫn thiên về bán nhà (BTS) hơn là cho thuê (BTR), do nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là văn hóa coi nhà như tài sản tích lũy, đầu tư và để lại cho con cháu. Bên cạnh đó, thị trường vốn dài hạn chưa phát triển, thiếu các công cụ như REIT; chi phí phát triển, chi phí tuân thủ và lãi suất đều ở mức cao ngất. Đặc biệt, thể chế hiện tại cũng "tạo điều kiện" cho nhà để bán hơn khi Nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn, doanh nghiệp dễ huy động vốn từ khách hàng, thu hồi nhanh và có vòng đời trách nhiệm ngắn hơn.
Trước tình hình đó, gần đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng rằng từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia. Theo đó, Nhà nước giữ vai trò "kiến tạo" thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo cụ thể hóa định hướng này, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Để phát triển hiệu quả, cần huy động đa dạng nguồn lực từ cả khu vực nhà nước và tư nhân, đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Trong đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn lực Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực cho thị trường.
Tuy nhiên, theo đánh giá, phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ khó nhằn, không chỉ mang tính kinh tế mà còn gắn trực tiếp với an sinh xã hội, chất lượng sống và niềm tin của người dân. Do đó, cần hoàn thiện khung chính sách thông qua việc phân loại rõ các nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, từ đó xây dựng cơ chế phù hợp cho từng loại hình, bao gồm cả chính sách hỗ trợ giá hoặc cung cấp miễn phí cho một số đối tượng đặc thù.
Ở góc độ thị trường, ông Bình cho rằng cần tái thiết "luật chơi" để giải quyết các vấn đề cốt lõi như đảm bảo người dân có nhà ở phù hợp với chi phí hợp lý, chuyển từ tư duy "an cư lạc nghiệp" sang "ổn định chỗ ở", hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ nhà.
Đồng thời, "sân chơi" cần được điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn, giảm lệch pha cung – cầu, chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, phát triển các sản phẩm bất động sản dòng tiền và nhà ở vừa túi tiền, với chất lượng và dịch vụ ngày càng xịn sò hơn.
Về "người chơi", thị trường sẽ hình thành đầy đủ các chủ thể gồm Nhà nước, các chủ đầu tư lớn có năng lực, tệp khách thuê đa dạng, các đơn vị vận hành chuyên nghiệp, doanh nghiệp sản xuất vật liệu, thiết bị và lực lượng môi giới được sàng lọc kỹ càng.
Đáng chú ý, phí môi giới tại VN hiện ở mức rất cao, trong khi thị trường cho thuê dự kiến sẽ khiến hoạt động này cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, các công ty quản lý tài sản được dự báo sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng, dù hiện nay thị trường vẫn chủ yếu do các đơn vị nước ngoài chi phối.
Dù vậy, ông Bình cũng chỉ ra rằng thị trường nhà ở cho thuê vẫn đang đối mặt nhiều "nút thắt" lớn.
Trước hết là chi phí đất đai cao ngất ngưởng, với tiền sử dụng đất có dự án chiếm tới 33% giá thành Bên cạnh đó là tình trạng thiếu vốn dài hạn với lãi suất thấp, khi mặt bằng lãi vay hiện phổ biến ở mức 10 – 12%. Hiệu quả tài chính của mô hình cho thuê cũng chưa hấp dẫn khi lợi suất chỉ 2 – 4%/năm, thấp hơn lãi suất ngân hàng luôn. Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng mạnh do giá vật liệu và nhân công leo thang, riêng năm 2025 tăng 30% và quý I/2026 tăng thêm 10%.
Một vấn đề đáng lo ngại khác là thị trường cho thuê còn phát triển manh mún, thiếu chuyên nghiệp, với các mô hình nhà trọ, chung cư mini nhỏ lẻ, tiềm ẩn rủi ro về an toàn và pháp lý. Tại TP.HCM, đã có tới 18.347 cơ sở vi phạm quy định PCCC, trong đó 344 cơ sở bị đình chỉ hoạt động (năm 2024) Đồng thời, hệ thống dữ liệu thị trường vẫn chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho công tác quản lý và hoạch định chính sách.
Trong bối cảnh đó, xu hướng "Serviced Living" đang đặt ra yêu cầu mới, trong đó trải nghiệm sống, quản lý vận hành, bảo trì và hệ sinh thái tiện ích trở thành giá trị cốt lõi, thay vì chỉ đơn thuần là chỗ ở.
Nguồn: soha.vn