Ở xứ Mỹ, hàng vạn tòa chung cư đã đứng vững cả thế kỷ nay tại New York, Boston hay Chicago mà vẫn ngon lành. Không như nhiều nơi, người ta mua chung cư ở đây thì sở hữu mãi mãi luôn, chứ không phải lo "hết hạn" như thuê trọ đâu nhé!
Tại sao chung cư Mỹ lại "bất tử" thế?
Ở nhiều thành phố hiện đại trên thế giới, chuyện "niên hạn chung cư" 50-90 năm là chuyện bình thường - nghĩa là hết hạn thì phải trả lại, tháo dỡ gì đó. Nhưng mà ở Mỹ? Họ không chơi kiểu đó!
Tại Mỹ, có hàng vạn tòa nhà chung cư vẫn đứng vững qua hơn một thế kỷ tại New York, Boston hay Chicago. Người mua căn hộ chung cư ở đây được sở hữu lâu dài, vô thời hạn luôn á.
Lý do không phải vì nhà Mỹ xây "chắc như bunkơ" hơn người ta đâu nhé. Mà là do:
• Luật pháp bảo vệ quyền tài sản tư nhân cực mạnh
• Thị trường tự điều chỉnh thông qua luật chung cư thống nhất
• Hệ thống thuế và tín dụng khắt khe để ngăn đầu cơ
Câu chuyện không phải là "mô hình nào xịn hơn" mà là tùy thuộc vào hoàn cảnh và lịch sử pháp luật của từng quốc gia thôi. Không phải nước nào cũng áp dụng được kiểu Mỹ cả!
Sao Mỹ lại không có "niên hạn chung cư"?
Để hiểu chuyện này, phải hiểu cách Mỹ định nghĩa "chung cư" đã. Ở Mỹ, chung cư không phải là kiểu kiến trúc mà là một hình thức sở hữu tài sản. Nền tảng của nó dựa trên quyền sở hữu tuyệt đối và vô thời hạn, gọi là Fee Simple Absolute (nghe oách ghê ha ).
Khi mua căn hộ chung cư ở Mỹ, quyền sở hữu được chia làm hai phần:
• Bạn sở hữu hoàn toàn không gian bên trong căn hộ của mình (từ tường, sàn đến trần)
• Bạn đồng sở hữu một phần các khu vực chung như móng nhà, mái, thang máy, hành lang, đất đai...
Vì Fee Simple Absolute là cấp độ sở hữu cao nhất, chính quyền không thể tự đặt ra hạn chót để thu hồi. Quyền tư hữu được bảo vệ ở cấp Hiến pháp, nhà nước chỉ có thể can thiệp trong trường hợp đặc biệt như đảm bảo an toàn công cộng hoặc trưng thu có bồi thường thỏa đáng thôi.
Mặt khác, nếu đặt niên hạn 50-90 năm, giá trị căn hộ sẽ "rớt thảm" khi gần hết hạn. Điều này làm giảm tài sản của người dân và ảnh hưởng đến khả năng vay thế chấp ngân hàng - cái mà là nền tảng của thị trường nhà ở Mỹ.
Quan trọng hơn, nếu có niên hạn thì ai mà còn muốn bỏ tiền sửa sang căn hộ trong những năm cuối cùng nữa đúng không? Tòa nhà sẽ thành "xác sống" chờ ngày sập luôn
Thay vì đặt "số phận" cho công trình, pháp luật Mỹ để thị trường tự quyết định vòng đời của tòa nhà dựa trên chi phí duy trì và giá trị kinh tế.
Khi chung cư xuống cấp thì xử lý sao?
Không có niên hạn không có nghĩa là Mỹ bỏ mặc các tòa nhà cũ tự sập nhé! Khi tòa nhà già đi, hệ thống pháp lý vận hành cơ chế "gọng kìm" kết hợp giữa áp lực tài chính nội bộ, tiêu chuẩn an toàn nghiêm ngặt và quy trình giải thể chuyên nghiệp.
Ở cấp quản trị nội bộ: Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà (HOA) chịu trách nhiệm duy trì tòa nhà. HOA phải trích Quỹ dự phòng hàng tháng từ phí chung cư để chuẩn bị cho các đợt đại tu lớn.
Khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, HOA có quyền thu phụ phí đặc biệt lên đến hàng chục ngàn đô la với mỗi chủ nhà. Không nộp? Họ có quyền tịch thu căn hộ của bạn luôn đó!
Ở cấp quản lý nhà nước: Chính quyền áp đặt các quy định kiểm định an toàn cực kỳ nghiêm ngặt:
• Tại New York: Mọi công trình cao trên 6 tầng phải kiểm định toàn bộ ngoại thất và kết cấu mỗi 5 năm một lần bởi các chuyên gia được cấp phép. Nếu bị xếp loại "Unsafe" (nguy hiểm), phải dựng giàn giáo bảo vệ ngay, khắc phục trong 30-90 ngày và chịu phạt hàng ngàn đô la mỗi tháng cho đến khi đạt chuẩn.
• Tại Florida: Sau thảm họa sập chung cư Surfside năm 2021, luật SB 4-D bắt buộc các tòa nhà cao từ 3 tầng trở lên phải kiểm định khi đủ 30 tuổi và lập nghiên cứu quỹ dự phòng, ngăn cư dân "lười đóng tiền" sửa chữa.
Khi chi phí sửa chữa quá cao hoặc không còn hiệu quả kinh tế, tòa nhà sẽ vào quy trình giải thể chung cư.
Việc giải thể không cần 100% đồng ý (điều này gần như bất khả thi). Pháp luật quy định chỉ cần 80% tổng số phiếu đồng ý là được.
Khi quyết định giải thể được thông qua, toàn bộ dự án được bán cho nhà phát triển bất động sản. Họ sẽ phá dỡ để xây mới hoặc chuyển đổi công năng.
Còn 15-20% cư dân không đồng ý? Pháp luật bắt buộc họ phải bán và di dời dựa trên mức đền bù theo giá thị trường công bằng. Cơ chế này triệt tiêu hoàn toàn nạn "chủ hộ chây ỳ" gây bế tắc dự án tái thiết đô thị.
Kiểm soát đầu cơ như thế nào?
Câu hỏi hay nek: Liệu việc cho sở hữu vô thời hạn có biến chung cư thành kênh đầu cơ, người ta găm giữ rồi đẩy giá lên trời không?
Thực tế thì thị trường Mỹ kiểm soát chuyện này không phải bằng cấm đoán hành chính mà bằng các công cụ tài chính tự động "dập" động cơ đầu cơ.
Công cụ số 1: Thuế tài sản hàng năm - đây mới là vũ khí "ngầu" nhất!
Khác với nhiều nơi thuế sở hữu nhà rất thấp hoặc không đáng kể, các bang ở Mỹ đánh thuế tài sản từ 1% đến 3% mỗi năm dựa trên giá trị thị trường thực tế.
Một căn hộ chung cư tại New York hay San Francisco giá 1 triệu USD sẽ khiến chủ nhà phải nộp từ 10.000 đến 30.000 USD tiền thuế mỗi năm, chưa kể phí quản lý!
Chi phí này biến việc găm giữ căn hộ bỏ trống thành gánh nặng tài chính khủng khiếp, buộc nhà đầu tư phải cho thuê hoặc bán đi nếu không muốn lỗ nặng.
Bên cạnh đó, cấu trúc quản trị của chính các tòa nhà cũng tạo rào cản tự nhiên chống đầu cơ:
• Ban quản trị thường thiết lập hạn ngạch cho thuê, giới hạn tỷ lệ căn hộ được phép cho thuê chỉ 10-20%
• Hầu hết các chung cư cao tầng cấm triệt để cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb để bảo vệ môi trường sống của cư dân
Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và các tập đoàn thế chấp quốc gia như Fannie Mae áp quy định: Nếu một dự án chung cư có tỷ lệ chủ sở hữu trực tiếp ở xuống dưới ngưỡng 50%, ngân hàng sẽ từ chối cho vay thế chấp với người muốn mua căn hộ ở đó.
Việc bị cắt nguồn tín dụng sẽ làm thanh khoản của tòa nhà sụt giảm thảm hại, buộc cộng đồng cư dân phải tự đấu tranh ngăn các nhà đầu tư thu gom quá nhiều căn.
Ở chiều ngược lại, để ngăn kịch bản thâu tóm - khi các quỹ đầu tư lớn âm thầm mua gom 80% căn hộ trong một tòa chung cư cũ rồi dùng quyền lực đa số để giải thể, ép cư dân nhỏ lẻ bán rẻ - chính quyền các bang đã điều chỉnh pháp lý:
• Chicago nâng ngưỡng bỏ phiếu để giải thể từ 75% lên 85%, giúp cư dân nhỏ lẻ dễ lập khối thiểu số phủ quyết hơn
• Florida bổ sung quy định bắt buộc nhà đầu tư thâu tóm phải đền bù cho chủ hộ theo giá gốc ban đầu nếu giá thị trường giảm, triệt tiêu động cơ dìm giá của giới đầu cơ
Không có mô hình nào tối ưu hơn, chỉ có mô hình nào hợp lý
Thực ra cả hai phương án - vô thời hạn và có niên hạn - đều không hơn kém nhau mà phù hợp với từng quốc gia thôi.
Việc chọn mô hình nào không phụ thuộc vào phát triển hay không mà phụ thuộc vào ba yếu tố: Nền tảng luật pháp, năng lực quản trị tài chính – kiểm định, và quỹ đất đô thị.
Việc Mỹ không áp dụng niên hạn là vì họ đã là quốc gia phát triển từ lâu, có hệ thống quản trị tốt, kết hợp với các công cụ điều tiết thị trường linh hoạt.
Mô hình sở hữu lâu dài thường hoạt động hiệu quả nhất tại các quốc gia phát triển đặc thù. Để vận hành mô hình này, quốc gia phải có lực lượng kỹ sư, cơ quan kiểm định độc lập và khung pháp lý buộc chủ nhà nộp thuế tài sản hàng năm.
Ngược lại, mô hình có niên hạn (50-70 năm) lại là lựa chọn hợp lý hơn cho các quốc gia có quỹ đất đô thị hạn hẹp, mật độ dân số cực cao.
Các quốc gia hoặc thành phố có tốc độ đô thị hóa quá nhanh (như Singapore, Hong Kong, hoặc các đô thị lớn tại Trung Quốc). Việc định sẵn thời hạn giúp nhà nước chủ động gom lại quỹ đất lớn để tái quy hoạch hạ tầng giao thông, công viên, công trình công cộng cho thế hệ tương lai mà không bị bế tắc bởi tranh chấp giải phóng mặt bằng.
Kết luận: Bài toán của các quốc gia đang hoàn thiện thể chế không phải là copy nguyên xi mô hình của Mỹ hay Singapore, mà là đánh giá đúng năng lực quản trị, bản chất quy hoạch đô thị và hệ thống pháp lý nội tại để lựa chọn hoặc dung hòa một cơ chế vận hành hiệu quả nhất.
Nguồn: kenh14.vn
Tại sao chung cư Mỹ lại "bất tử" thế?
Ở nhiều thành phố hiện đại trên thế giới, chuyện "niên hạn chung cư" 50-90 năm là chuyện bình thường - nghĩa là hết hạn thì phải trả lại, tháo dỡ gì đó. Nhưng mà ở Mỹ? Họ không chơi kiểu đó!
Tại Mỹ, có hàng vạn tòa nhà chung cư vẫn đứng vững qua hơn một thế kỷ tại New York, Boston hay Chicago. Người mua căn hộ chung cư ở đây được sở hữu lâu dài, vô thời hạn luôn á.
Lý do không phải vì nhà Mỹ xây "chắc như bunkơ" hơn người ta đâu nhé. Mà là do:
• Luật pháp bảo vệ quyền tài sản tư nhân cực mạnh
• Thị trường tự điều chỉnh thông qua luật chung cư thống nhất
• Hệ thống thuế và tín dụng khắt khe để ngăn đầu cơ
Câu chuyện không phải là "mô hình nào xịn hơn" mà là tùy thuộc vào hoàn cảnh và lịch sử pháp luật của từng quốc gia thôi. Không phải nước nào cũng áp dụng được kiểu Mỹ cả!
Sao Mỹ lại không có "niên hạn chung cư"?
Để hiểu chuyện này, phải hiểu cách Mỹ định nghĩa "chung cư" đã. Ở Mỹ, chung cư không phải là kiểu kiến trúc mà là một hình thức sở hữu tài sản. Nền tảng của nó dựa trên quyền sở hữu tuyệt đối và vô thời hạn, gọi là Fee Simple Absolute (nghe oách ghê ha ).
Khi mua căn hộ chung cư ở Mỹ, quyền sở hữu được chia làm hai phần:
• Bạn sở hữu hoàn toàn không gian bên trong căn hộ của mình (từ tường, sàn đến trần)
• Bạn đồng sở hữu một phần các khu vực chung như móng nhà, mái, thang máy, hành lang, đất đai...
Vì Fee Simple Absolute là cấp độ sở hữu cao nhất, chính quyền không thể tự đặt ra hạn chót để thu hồi. Quyền tư hữu được bảo vệ ở cấp Hiến pháp, nhà nước chỉ có thể can thiệp trong trường hợp đặc biệt như đảm bảo an toàn công cộng hoặc trưng thu có bồi thường thỏa đáng thôi.
Mặt khác, nếu đặt niên hạn 50-90 năm, giá trị căn hộ sẽ "rớt thảm" khi gần hết hạn. Điều này làm giảm tài sản của người dân và ảnh hưởng đến khả năng vay thế chấp ngân hàng - cái mà là nền tảng của thị trường nhà ở Mỹ.
Quan trọng hơn, nếu có niên hạn thì ai mà còn muốn bỏ tiền sửa sang căn hộ trong những năm cuối cùng nữa đúng không? Tòa nhà sẽ thành "xác sống" chờ ngày sập luôn
Thay vì đặt "số phận" cho công trình, pháp luật Mỹ để thị trường tự quyết định vòng đời của tòa nhà dựa trên chi phí duy trì và giá trị kinh tế.
Khi chung cư xuống cấp thì xử lý sao?
Không có niên hạn không có nghĩa là Mỹ bỏ mặc các tòa nhà cũ tự sập nhé! Khi tòa nhà già đi, hệ thống pháp lý vận hành cơ chế "gọng kìm" kết hợp giữa áp lực tài chính nội bộ, tiêu chuẩn an toàn nghiêm ngặt và quy trình giải thể chuyên nghiệp.
Ở cấp quản trị nội bộ: Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà (HOA) chịu trách nhiệm duy trì tòa nhà. HOA phải trích Quỹ dự phòng hàng tháng từ phí chung cư để chuẩn bị cho các đợt đại tu lớn.
Khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, HOA có quyền thu phụ phí đặc biệt lên đến hàng chục ngàn đô la với mỗi chủ nhà. Không nộp? Họ có quyền tịch thu căn hộ của bạn luôn đó!
Ở cấp quản lý nhà nước: Chính quyền áp đặt các quy định kiểm định an toàn cực kỳ nghiêm ngặt:
• Tại New York: Mọi công trình cao trên 6 tầng phải kiểm định toàn bộ ngoại thất và kết cấu mỗi 5 năm một lần bởi các chuyên gia được cấp phép. Nếu bị xếp loại "Unsafe" (nguy hiểm), phải dựng giàn giáo bảo vệ ngay, khắc phục trong 30-90 ngày và chịu phạt hàng ngàn đô la mỗi tháng cho đến khi đạt chuẩn.
• Tại Florida: Sau thảm họa sập chung cư Surfside năm 2021, luật SB 4-D bắt buộc các tòa nhà cao từ 3 tầng trở lên phải kiểm định khi đủ 30 tuổi và lập nghiên cứu quỹ dự phòng, ngăn cư dân "lười đóng tiền" sửa chữa.
Khi chi phí sửa chữa quá cao hoặc không còn hiệu quả kinh tế, tòa nhà sẽ vào quy trình giải thể chung cư.
Việc giải thể không cần 100% đồng ý (điều này gần như bất khả thi). Pháp luật quy định chỉ cần 80% tổng số phiếu đồng ý là được.
Khi quyết định giải thể được thông qua, toàn bộ dự án được bán cho nhà phát triển bất động sản. Họ sẽ phá dỡ để xây mới hoặc chuyển đổi công năng.
Còn 15-20% cư dân không đồng ý? Pháp luật bắt buộc họ phải bán và di dời dựa trên mức đền bù theo giá thị trường công bằng. Cơ chế này triệt tiêu hoàn toàn nạn "chủ hộ chây ỳ" gây bế tắc dự án tái thiết đô thị.
Kiểm soát đầu cơ như thế nào?
Câu hỏi hay nek: Liệu việc cho sở hữu vô thời hạn có biến chung cư thành kênh đầu cơ, người ta găm giữ rồi đẩy giá lên trời không?
Thực tế thì thị trường Mỹ kiểm soát chuyện này không phải bằng cấm đoán hành chính mà bằng các công cụ tài chính tự động "dập" động cơ đầu cơ.
Công cụ số 1: Thuế tài sản hàng năm - đây mới là vũ khí "ngầu" nhất!
Khác với nhiều nơi thuế sở hữu nhà rất thấp hoặc không đáng kể, các bang ở Mỹ đánh thuế tài sản từ 1% đến 3% mỗi năm dựa trên giá trị thị trường thực tế.
Một căn hộ chung cư tại New York hay San Francisco giá 1 triệu USD sẽ khiến chủ nhà phải nộp từ 10.000 đến 30.000 USD tiền thuế mỗi năm, chưa kể phí quản lý!
Chi phí này biến việc găm giữ căn hộ bỏ trống thành gánh nặng tài chính khủng khiếp, buộc nhà đầu tư phải cho thuê hoặc bán đi nếu không muốn lỗ nặng.
Bên cạnh đó, cấu trúc quản trị của chính các tòa nhà cũng tạo rào cản tự nhiên chống đầu cơ:
• Ban quản trị thường thiết lập hạn ngạch cho thuê, giới hạn tỷ lệ căn hộ được phép cho thuê chỉ 10-20%
• Hầu hết các chung cư cao tầng cấm triệt để cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb để bảo vệ môi trường sống của cư dân
Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và các tập đoàn thế chấp quốc gia như Fannie Mae áp quy định: Nếu một dự án chung cư có tỷ lệ chủ sở hữu trực tiếp ở xuống dưới ngưỡng 50%, ngân hàng sẽ từ chối cho vay thế chấp với người muốn mua căn hộ ở đó.
Việc bị cắt nguồn tín dụng sẽ làm thanh khoản của tòa nhà sụt giảm thảm hại, buộc cộng đồng cư dân phải tự đấu tranh ngăn các nhà đầu tư thu gom quá nhiều căn.
Ở chiều ngược lại, để ngăn kịch bản thâu tóm - khi các quỹ đầu tư lớn âm thầm mua gom 80% căn hộ trong một tòa chung cư cũ rồi dùng quyền lực đa số để giải thể, ép cư dân nhỏ lẻ bán rẻ - chính quyền các bang đã điều chỉnh pháp lý:
• Chicago nâng ngưỡng bỏ phiếu để giải thể từ 75% lên 85%, giúp cư dân nhỏ lẻ dễ lập khối thiểu số phủ quyết hơn
• Florida bổ sung quy định bắt buộc nhà đầu tư thâu tóm phải đền bù cho chủ hộ theo giá gốc ban đầu nếu giá thị trường giảm, triệt tiêu động cơ dìm giá của giới đầu cơ
Không có mô hình nào tối ưu hơn, chỉ có mô hình nào hợp lý
Thực ra cả hai phương án - vô thời hạn và có niên hạn - đều không hơn kém nhau mà phù hợp với từng quốc gia thôi.
Việc chọn mô hình nào không phụ thuộc vào phát triển hay không mà phụ thuộc vào ba yếu tố: Nền tảng luật pháp, năng lực quản trị tài chính – kiểm định, và quỹ đất đô thị.
Việc Mỹ không áp dụng niên hạn là vì họ đã là quốc gia phát triển từ lâu, có hệ thống quản trị tốt, kết hợp với các công cụ điều tiết thị trường linh hoạt.
Mô hình sở hữu lâu dài thường hoạt động hiệu quả nhất tại các quốc gia phát triển đặc thù. Để vận hành mô hình này, quốc gia phải có lực lượng kỹ sư, cơ quan kiểm định độc lập và khung pháp lý buộc chủ nhà nộp thuế tài sản hàng năm.
Ngược lại, mô hình có niên hạn (50-70 năm) lại là lựa chọn hợp lý hơn cho các quốc gia có quỹ đất đô thị hạn hẹp, mật độ dân số cực cao.
Các quốc gia hoặc thành phố có tốc độ đô thị hóa quá nhanh (như Singapore, Hong Kong, hoặc các đô thị lớn tại Trung Quốc). Việc định sẵn thời hạn giúp nhà nước chủ động gom lại quỹ đất lớn để tái quy hoạch hạ tầng giao thông, công viên, công trình công cộng cho thế hệ tương lai mà không bị bế tắc bởi tranh chấp giải phóng mặt bằng.
Kết luận: Bài toán của các quốc gia đang hoàn thiện thể chế không phải là copy nguyên xi mô hình của Mỹ hay Singapore, mà là đánh giá đúng năng lực quản trị, bản chất quy hoạch đô thị và hệ thống pháp lý nội tại để lựa chọn hoặc dung hòa một cơ chế vận hành hiệu quả nhất.
Nguồn: kenh14.vn