Ở Mỹ, những trung tâm logistic đang "lột xác" từ tàn tích của các trung tâm thương mại đã "về vườn", quá xịn luôn!
Cuối những năm 1990, Hamid Moghadam - ông trùm bất động sản gốc Iran đã "ném" 5 triệu USD vào công ty bán rau củ online Webvan. Nhưng ê, deal này toang thật sự khi Webvan trở thành case study kinh điển của bong bóng dot-com
Trải nghiệm "đắng lòng" này khiến ông từ chối luôn cơ hội đầu tư vào một startup thương mại điện tử non trẻ khác: Amazon. Lý do? Ông nghĩ Amazon chỉ bán sách thì hẹp hơn so với thực phẩm, tương lai sẽ mờ mịt. Nhìn vào Amazon bây giờ, bạn sẽ nghĩ Moghadam thiếu nhạy bén phải không?
Plot twist nè! Thực ra ông lại là người có tầm nhìn đấy. Nhận ra tiềm năng của mua sắm online, công ty mà ông đồng sáng lập – AMB – đã "thanh lý" toàn bộ trung tâm thương mại và "gom" hàng triệu feet vuông nhà kho quanh các sân bay khắp nước Mỹ
"Chúng tôi đoán sai công ty nhưng đã đúng về xu hướng lớn", Moghadam tự nhận. Hai thập kỷ sau, công ty mà ông dẫn dắt - Prologis - giờ là "địa chủ" lớn nhất của Amazon. Năm nay 63 tuổi, Moghadam đã trở thành bá chủ thế giới trong ngành kinh doanh nhà kho
Tốt nghiệp ĐH Stanford và khởi nghiệp từ ngành bất động sản chỉ vì không có ai ở Mỹ muốn thuê ông trong thời kỳ cách mạng Iran, Moghadam đã làm nên sự nghiệp từ những ván cược "all-in". Năm 2011, khi thị trường BĐS vẫn "lụi tàn" sau khủng hoảng tài chính, ông đã có deal bom tấn khi sáp nhập AMB với đối thủ Prologis, tạo ra công ty mới trị giá 46 tỷ USD.
Từ đó đến nay, công ty này đã "thống trị" toàn cầu với tài sản 125 tỷ USD và sở hữu tổng diện tích 1 tỷ feet vuông (tương đương 90km2, gấp đôi Manhattan luôn á). Nhờ thương mại điện tử hưởng lợi trong dịch, giá cổ phiếu công ty tăng chóng mặt, đẩy vốn hóa lên 68 tỷ USD
Moghadam không phải người duy nhất nhận ra mặt bằng kho bãi sẽ là kênh đầu tư "ngon" trong thời đại TMĐT. Chỉ riêng năm ngoái quỹ đầu tư Blackstone đã rót 25 tỷ USD vào các nhà kho ở Mỹ và châu Âu. Quỹ này gọi logistics là "xu hướng đầu tư hấp dẫn nhất trên toàn cầu". Thế giới đang chứng kiến cuộc cạnh tranh "đỉnh cao" trên những khu đất công nghiệp.
Cuộc đua giữa "ông vua nhà kho" và "ông trùm vốn cổ phần tư nhân" đáng theo dõi vô cùng, vì nó không chỉ định hình tương lai TMĐT mà còn thay đổi cả diện mạo đô thị nữa ️
Để hiểu rõ hơn, hãy đạp xe quanh khu Lea Valley của London. Ghé Ravenside Retail Park - nơi đầy rẫy cửa hàng bán lẻ đã "out" như Mothercare (đồ mẹ và bé) và Maplin (đồ điện). Khu này đã thành "ground zero" trong "cơn khủng hoảng ngành bán lẻ". Tháng 1, Prologis chi 68 triệu USD mua khu đất này ngay trước khi Covid-19 "hành" những người thuê còn lại. Công ty dự tính vài năm nữa, khi hợp đồng thuê cuối cùng hết hạn, sẽ biến vùng này thành nhà kho nhiều tầng phục vụ các công ty TMĐT như Amazon ️
Đó cũng là trend đang "viral" toàn cầu đấy. Ở Mỹ, những trung tâm logistic ra đời trong hoàn cảnh tương tự đang mọc lên từ "đống đổ nát" của những trung tâm thương mại đã chết.
Trước đây các nhà đầu tư thường nghĩ kinh doanh nhà kho giống như "dựng lên 4 bức tường và 1 cái mái che mà bạn hi vọng rằng sẽ không bị dột". Nói thẳng ra là khá... nhàm chán. Nhưng Moghadam khẳng định kinh doanh nhà kho rất thú vị nha!
Theo ông, nhiệm vụ đầu tiên là quyết định điểm kết thúc của chuỗi cung ứng ở đâu. Ông thường chọn những thị trường tiêu dùng "sôi động" trên khắp thế giới thay vì chỉ phục vụ các nhà sản xuất, bởi vì "người tiêu dùng không dịch chuyển, các nhà máy phải đi theo họ". Cách làm này khiến các nhà kho của ông được đặt gần những khu đô thị lớn - nơi đất đai khá khan hiếm
Moghadam cho rằng kinh doanh kho bãi cũng đòi hỏi sự kiên nhẫn. Ở Mỹ, phải mất vài chục năm để thương mại điện tử chiếm tỷ trọng 2 con số trong tổng chi tiêu bán lẻ.
Nhưng các lệnh phong tỏa đã đẩy nhanh tốc độ một cách "kinh hoàng" luôn. Trước dịch, chỉ khoảng 20% nhà kho của Prologis phục vụ TMĐT, giờ con số là 40% rồi
Hai thách thức khác mà các công ty kinh doanh nhà kho phải đối mặt là giành được lòng trung thành của khách hàng và đảm bảo dòng tiền.
Các chuyên gia phân tích chứng khoán cho rằng Blackstone "yếu thế" hơn Prologis ở thách thức đầu tiên. Chiến lược "mua, sửa chữa và bán đi" của các quỹ vốn cổ phần tư nhân sẽ ngăn cản các công ty logistic xây dựng mối quan hệ dài hạn với khách hàng – điều cho phép họ đồng hành "từ trái đất đến mặt trăng". Nhưng thực ra Blackstone đã bắt đầu đầu tư vào mảng này từ 1 thập kỷ trước, và hiện đã sở hữu 850 feet vuông trên toàn cầu. Quỹ có 45 tỷ USD được phân bổ cho các giao dịch bất động sản. Prologis có hơn 13 tỷ USD.
Covid-19 càng khiến ngành kinh doanh nhà kho trở nên "hot" hơn nữa. Bị ảnh hưởng bởi dịch, những người đi thuê khó trả tiền và nợ xấu tăng mạnh. Nhưng khác với cách đây 1 thập kỷ, trước dịch tỷ lệ tối ưu hóa đã ở mức khá cao, và TMĐT phát triển khiến nhu cầu thuê kho bãi tăng vọt
Trong tương lai, các trung tâm logistic sẽ tiến gần hơn đến các vùng đô thị lớn hoặc ngoại ô vì các nhà bán lẻ online muốn rút ngắn thời gian giao hàng xuống tối đa. Nhưng xu hướng này đang bị "kìm" bởi tình trạng thiếu đất đai và lao động. Trước đây các lãnh đạo thành phố cũng như người lao động không hào hứng với nhà kho, nhưng có lẽ đại dịch sẽ khiến điều đó thay đổi. Những cửa hàng bán lẻ và khách sạn phải đóng cửa vì Covid-19 sẽ tạo ra nhiều không gian cho ngành logistic. Và tỷ lệ thất nghiệp tăng cao giúp công việc trong ngành này trở nên hấp dẫn hơn. Đợt dịch vừa qua Amazon tuyển dụng thêm tới 100.000 nhân viên vì đơn hàng tăng "điên cuồng"
Hơn ai hết, Prologis muốn đánh bóng hình ảnh của ngành này. Để hiểu cách Prologis đang làm, hãy đến khu East End, nơi công ty đang có kế hoạch cải tạo lại 1 nhà kho 4 tầng được xây từ thời Victoria. Mục tiêu là tăng sức chứa, và nhà kho này sẽ có cả phòng tập gym và quán cafe nữa nha. Nhà kho sẽ sử dụng điện mặt trời và bao quanh bởi không gian xanh. Những nhà kho tương tự như vậy sẽ trở thành nơi làm việc "trong mơ" trong tương lai không xa đâu
Nguồn: soha.vn