Từng đi Manila (Philippines) nhiều năm, KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội - đã chứng kiến tận mắt cơn sốt nhà chọc trời và cả những khung sắt trơ xương bỏ hoang đến tức cười. Vậy nên khi thấy Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng ồ ạt đề xuất dự án nhà chọc trời, ông thấy lo lắm đấy!
Thế giới đã "thôi không chơi" cuộc đua "ai cao hơn" rồi nha!
Ngày xưa năm 1885, tòa nhà 10 tầng Home Insurance Building ở Chicago (Mỹ) được coi là nhà chọc trời đầu tiên trên thế giới. Sang thế kỷ 20, Mỹ cứ thế mà xây tòa này cao hơn tòa kia. Năm 1973, Willis Tower (hay còn gọi Sears Tower) ở Chicago cao 442m giữ kỷ lục gần 25 năm, trước khi bị tháp đôi Petronas (452m) ở Kuala Lumpur, Malaysia "giật ngôi" vào năm 1999.
Sang thế kỷ 21, cuộc chơi chuyển hẳn sang châu Á - chủ yếu là Trung Quốc và Trung Đông. 22/25 tòa nhà cao nhất thế giới hiện nay được xây trong giai đoạn 2000-2020, với "ông trùm" Burj Khalifa cao 828m hoàn thành năm 2010 tại Dubai, UAE.
"Nhưng bây giờ đã khác rồi! Thế giới không còn lao vào cuộc đua 'độ cao thuần túy' như hồi trước nữa. Xu hướng đô thị toàn cầu đang chuyển sang hiệu quả kinh tế, bền vững và thực dụng hơn", KTS Trần Huy Ánh chia sẻ.
Chuyên gia chỉ rõ, tín hiệu "hạ nhiệt" đã rõ mồn một rồi đó! Thập niên 1990-2010 là thời kỳ "phô trương độ cao" với Petronas Towers, Taipei 101 hay loạt tháp siêu cao ở Trung Quốc. Nhưng từ thập niên 2020, nhà chọc trời không còn được coi là "biểu tượng đô thị" nữa.
Lý do thì nhiều lắm:
Thứ nhất, tòa nhà siêu cao (trên 300m-400m) tốn kém xây dựng và bảo trì gấp bội so với tòa cao vừa phải (150m-250m). Mà tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại nhiều đô thị Đông Nam Á lại đang... khó khăn. Xây "chỉ để lấy danh" thì rủi ro quá trời!
Thứ hai, với các thành phố ven biển như Jakarta (Indonesia), Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines) hay TP.HCM, thách thức lớn nhất không phải "vươn lên trời" mà là... sụt lún đất, ngập lụt đó mấy bạn ơi! Đầu tư vào hệ thống đê biển, công viên xanh, metro còn có ích hơn nhiều.
Thứ ba, chính sách can thiệp nữa chứ. Trung Quốc đã cấm xây tháp trên 500m từ năm 2021 rồi. Nhiều đô thị ASEAN cũng siết chặt quy hoạch giới hạn chiều cao ở trung tâm để tránh quá tải hạ tầng.
"Thực tế là 'chiều cao phù phiếm' (Vanity Height) mà Hội đồng CTBUH chỉ ra rồi đó. Nhiều tòa nhà siêu cao có đến 20%-30% độ cao phía trên chỉ để... trang trí chứ không dùng được gì", chuyên gia bổ sung.
Vẫn có ngoại lệ chứ nhỉ! ️
Mặc dù xu hướng chung là hạ nhiệt, nhưng vẫn có vài trường hợp "đặc biệt" nha!
Ở Arap Saudi, dự án Tháp Jeddah đang ngắm mốc 1.000m (vượt Burj Khalifa 828m) và đã tái khởi động thi công. Trường hợp này thì nhà chọc trời không chỉ là... tòa nhà mà còn là công cụ "khoe mẽ" vị thế khu vực Trung Đông.
Malaysia vừa hoàn thành Merdeka 118 (678.9m - cao thứ 2 thế giới) như một "nốt cuối" chốt lại kỷ nguyên đua độ cao. Dự án này khởi động từ mấy chục năm trước nên "không thể dừng lại" được rồi.
Ngoài ra, trong các siêu dự án tổng hợp, nhà cao tầng vẫn được xây nhưng chỉ là một phần nhỏ trong hệ sinh thái đô thị phức hợp (nhà ở, văn phòng, công viên, ga metro) chứ không đứng "lẻ loi" như ngày xưa nữa.
Thay vì hỏi "Tòa nào cao nhất?", giờ ngành kiến trúc và bất động sản tập trung vào:
(1) Công nghệ xanh & Bền vững: Xây tòa nhà phát thải ròng bằng 0 (Net-Zero), tối ưu năng lượng gió và ánh sáng tự nhiên.
(2) Vật liệu mới: Xu hướng phát triển nhà chọc trời bằng gỗ kết hợp (Mass Timber/Plyscraper) để giảm phát thải carbon từ bê tông và thép.
(3) Đô thị nén đa năng: Tối ưu không gian sống, làm việc, giải trí trong cùng một công trình để giảm áp lực giao thông mặt đất.
Biểu tượng mới của đô thị hiện đại là gì?
Theo chuyên gia, biểu tượng được xác lập qua 3 trụ cột mới:
Một: Hạ tầng kết nối (Metro & Đường sắt tốc độ cao). Mạng lưới metro phủ khắp như Bangkok, Jakarta, Singapore hay Hà Nội, TP.HCM mới là thước đo đô thị văn minh, hiện đại.
Hai: Kiến trúc xanh và không gian sống (Sponge City/Green City). Singapore là ví dụ điển hình khi không đua độ cao mà chuyển sang "Thành phố trong Tự nhiên" (City in Nature) với Marina Bay Sands hay Gardens by the Bay.
Ba: Khu đổi mới sáng tạo và Đô thị thông minh. Các trung tâm tài chính - công nghệ tích hợp, vận hành bằng AI và năng lượng tái tạo mới là thứ thu hút vốn FDI chất lượng cao.
Câu chuyện ở Việt Nam thì sao?
Dù chưa rõ tỷ lệ lấp đầy sàn cho thuê của các tòa nhà chọc trời đã hoạt động, KTS Trần Huy Ánh vẫn cho rằng các dự án này đối diện nhiều rủi ro về hiệu quả đầu tư lắm đó!
Thứ nhất: Mảng bán lẻ đang gặp áp lực. Khối đế thương mại của tòa tháp khó khăn khi mô hình mua sắm truyền thống bị "ăn thua đủ" bởi thương mại điện tử và chuỗi TTTM thế hệ mới như Aeon Mall.
Đối với khách sạn và căn hộ siêu sang: Phân khúc căn hộ/khách sạn trên tầng cao có giá thuê/bán cực kỳ đắt, tốc độ hấp thụ khá chậm, chỉ phục vụ nhóm khách hàng rất hẹp. Chi phí vận hành và giá thuê quá cao luôn!
Cuối cùng: Giá thuê văn phòng tại tòa tháp Hạng A trung tâm TP.HCM và Hà Nội thuộc nhóm đắt nhất khu vực. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đã phải "thắt lưng buộc bụng", chuyển sang tòa Hạng B/C hoặc ra vùng ven để tiết kiệm.
Nguồn: soha.vn
Thế giới đã "thôi không chơi" cuộc đua "ai cao hơn" rồi nha!
Ngày xưa năm 1885, tòa nhà 10 tầng Home Insurance Building ở Chicago (Mỹ) được coi là nhà chọc trời đầu tiên trên thế giới. Sang thế kỷ 20, Mỹ cứ thế mà xây tòa này cao hơn tòa kia. Năm 1973, Willis Tower (hay còn gọi Sears Tower) ở Chicago cao 442m giữ kỷ lục gần 25 năm, trước khi bị tháp đôi Petronas (452m) ở Kuala Lumpur, Malaysia "giật ngôi" vào năm 1999.
Sang thế kỷ 21, cuộc chơi chuyển hẳn sang châu Á - chủ yếu là Trung Quốc và Trung Đông. 22/25 tòa nhà cao nhất thế giới hiện nay được xây trong giai đoạn 2000-2020, với "ông trùm" Burj Khalifa cao 828m hoàn thành năm 2010 tại Dubai, UAE.
"Nhưng bây giờ đã khác rồi! Thế giới không còn lao vào cuộc đua 'độ cao thuần túy' như hồi trước nữa. Xu hướng đô thị toàn cầu đang chuyển sang hiệu quả kinh tế, bền vững và thực dụng hơn", KTS Trần Huy Ánh chia sẻ.
Chuyên gia chỉ rõ, tín hiệu "hạ nhiệt" đã rõ mồn một rồi đó! Thập niên 1990-2010 là thời kỳ "phô trương độ cao" với Petronas Towers, Taipei 101 hay loạt tháp siêu cao ở Trung Quốc. Nhưng từ thập niên 2020, nhà chọc trời không còn được coi là "biểu tượng đô thị" nữa.
Lý do thì nhiều lắm:
Thứ nhất, tòa nhà siêu cao (trên 300m-400m) tốn kém xây dựng và bảo trì gấp bội so với tòa cao vừa phải (150m-250m). Mà tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại nhiều đô thị Đông Nam Á lại đang... khó khăn. Xây "chỉ để lấy danh" thì rủi ro quá trời!
Thứ hai, với các thành phố ven biển như Jakarta (Indonesia), Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines) hay TP.HCM, thách thức lớn nhất không phải "vươn lên trời" mà là... sụt lún đất, ngập lụt đó mấy bạn ơi! Đầu tư vào hệ thống đê biển, công viên xanh, metro còn có ích hơn nhiều.
Thứ ba, chính sách can thiệp nữa chứ. Trung Quốc đã cấm xây tháp trên 500m từ năm 2021 rồi. Nhiều đô thị ASEAN cũng siết chặt quy hoạch giới hạn chiều cao ở trung tâm để tránh quá tải hạ tầng.
"Thực tế là 'chiều cao phù phiếm' (Vanity Height) mà Hội đồng CTBUH chỉ ra rồi đó. Nhiều tòa nhà siêu cao có đến 20%-30% độ cao phía trên chỉ để... trang trí chứ không dùng được gì", chuyên gia bổ sung.
Vẫn có ngoại lệ chứ nhỉ! ️
Mặc dù xu hướng chung là hạ nhiệt, nhưng vẫn có vài trường hợp "đặc biệt" nha!
Ở Arap Saudi, dự án Tháp Jeddah đang ngắm mốc 1.000m (vượt Burj Khalifa 828m) và đã tái khởi động thi công. Trường hợp này thì nhà chọc trời không chỉ là... tòa nhà mà còn là công cụ "khoe mẽ" vị thế khu vực Trung Đông.
Malaysia vừa hoàn thành Merdeka 118 (678.9m - cao thứ 2 thế giới) như một "nốt cuối" chốt lại kỷ nguyên đua độ cao. Dự án này khởi động từ mấy chục năm trước nên "không thể dừng lại" được rồi.
Ngoài ra, trong các siêu dự án tổng hợp, nhà cao tầng vẫn được xây nhưng chỉ là một phần nhỏ trong hệ sinh thái đô thị phức hợp (nhà ở, văn phòng, công viên, ga metro) chứ không đứng "lẻ loi" như ngày xưa nữa.
Thay vì hỏi "Tòa nào cao nhất?", giờ ngành kiến trúc và bất động sản tập trung vào:
(1) Công nghệ xanh & Bền vững: Xây tòa nhà phát thải ròng bằng 0 (Net-Zero), tối ưu năng lượng gió và ánh sáng tự nhiên.
(2) Vật liệu mới: Xu hướng phát triển nhà chọc trời bằng gỗ kết hợp (Mass Timber/Plyscraper) để giảm phát thải carbon từ bê tông và thép.
(3) Đô thị nén đa năng: Tối ưu không gian sống, làm việc, giải trí trong cùng một công trình để giảm áp lực giao thông mặt đất.
Biểu tượng mới của đô thị hiện đại là gì?
Theo chuyên gia, biểu tượng được xác lập qua 3 trụ cột mới:
Một: Hạ tầng kết nối (Metro & Đường sắt tốc độ cao). Mạng lưới metro phủ khắp như Bangkok, Jakarta, Singapore hay Hà Nội, TP.HCM mới là thước đo đô thị văn minh, hiện đại.
Hai: Kiến trúc xanh và không gian sống (Sponge City/Green City). Singapore là ví dụ điển hình khi không đua độ cao mà chuyển sang "Thành phố trong Tự nhiên" (City in Nature) với Marina Bay Sands hay Gardens by the Bay.
Ba: Khu đổi mới sáng tạo và Đô thị thông minh. Các trung tâm tài chính - công nghệ tích hợp, vận hành bằng AI và năng lượng tái tạo mới là thứ thu hút vốn FDI chất lượng cao.
Câu chuyện ở Việt Nam thì sao?
Dù chưa rõ tỷ lệ lấp đầy sàn cho thuê của các tòa nhà chọc trời đã hoạt động, KTS Trần Huy Ánh vẫn cho rằng các dự án này đối diện nhiều rủi ro về hiệu quả đầu tư lắm đó!
Thứ nhất: Mảng bán lẻ đang gặp áp lực. Khối đế thương mại của tòa tháp khó khăn khi mô hình mua sắm truyền thống bị "ăn thua đủ" bởi thương mại điện tử và chuỗi TTTM thế hệ mới như Aeon Mall.
Đối với khách sạn và căn hộ siêu sang: Phân khúc căn hộ/khách sạn trên tầng cao có giá thuê/bán cực kỳ đắt, tốc độ hấp thụ khá chậm, chỉ phục vụ nhóm khách hàng rất hẹp. Chi phí vận hành và giá thuê quá cao luôn!
Cuối cùng: Giá thuê văn phòng tại tòa tháp Hạng A trung tâm TP.HCM và Hà Nội thuộc nhóm đắt nhất khu vực. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đã phải "thắt lưng buộc bụng", chuyển sang tòa Hạng B/C hoặc ra vùng ven để tiết kiệm.
Nguồn: soha.vn