Thị trường bất động sản đang "loay hoay" với các gói tín dụng hỗ trợ chưa phát huy hiệu quả. Việc hạ lãi suất nghe thì cool, có thể giảm gánh nặng chi trả hàng tháng cho người mua nhà. Nhưng mà... giá nhà vẫn đang "phi lên tầng mây" thì việc hạ lãi suất có thực sự giúp anh em "cân" được căn nhà mơ ước không nhỉ?
Lãi suất 5%/năm mới là "sweet spot"?
TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính Ngân hàng đã thẳng thắn chia sẻ tại Hội thảo Thị trường bất động sản Việt Nam rằng các gói tín dụng hiện tại chưa "ăn nhập" lắm. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ đến năm 2030? Cũng khó mà "chốt deal" được đấy!
Tính nhanh một phát: GDP bình quân đầu người năm 2024 đạt khoảng 4.700 USD. Quy ra VNĐ thì mỗi tháng tầm 12 triệu đồng thôi. Trong khi đó, gói 120.000 tỷ đồng có lãi suất 7,5%, vay từ 10-15 năm. Gần đây ngân hàng chính sách còn tăng lãi suất từ 4,8%/năm lên 6,6% luôn á!
Theo TS Hiếu, lãi suất cho vay mua nhà nên ở mức 5%/năm và thời gian vay kéo dài 20 năm mới "reasonable".
Tính toán cụ thể nhé: Một căn hộ ở Hà Nội hiện giờ giá trung bình 5 tỷ đồng, nhưng nếu tính theo giá nhà ở xã hội khoảng 2,5 tỷ, ngân hàng cho vay 80% (tức 2 tỷ đồng). Nếu vay 2 tỷ với lãi suất 5%/năm trong 20 năm, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi là 13 triệu đồng. Con số này với gia đình có cả hai vợ chồng đi làm thì vẫn "ok" phết!
TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, nếu lãi suất cao hơn 5% và thời gian vay dưới 20 năm thì gia đình Việt Nam rất khó sở hữu nhà. Kể cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ hay 30.000 tỷ đồng, người mua vẫn khó tiếp cận lắm.
Vấn đề nguồn vốn: Không thể "đu" vào ngân hàng thương mại mãi!
Về nguồn vốn, TS Hiếu cho rằng không thể cứ trông chờ vào ngân hàng thương mại (NHTM) để cung cấp vốn dài hạn. Lý do? Vì có tới 70-80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn.
Nếu cứ "ỷ" vào NHTM cho vay dài hạn sẽ đẩy ngân hàng vào tình trạng rủi ro thanh khoản nghiêm trọng. Tưởng tượng nhé: cho vay 20 năm nhưng khách hàng đến rút tiền gửi 12 tháng thì ngân hàng phải "chạy túa tất cả" ra thị trường huy động vốn mới với lãi suất cao hơn để trả cho vốn cũ. Kết quả? Lãi suất của cả nền kinh tế cứ thế mà "bay lên"!
Do đó, TS Hiếu đề xuất nguồn vốn nên từ ngân sách quốc gia, bằng cách huy động trái phiếu Chính phủ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian 10-30 năm.
Cụ thể, với trái phiếu 20 năm, lãi suất 3% là hợp lý và chuyển số tiền này sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các NHTM tham gia chương trình cho vay mua nhà ở xã hội.
Chính sách hỗ trợ phải "trúng đích" mới có tác dụng!
TS Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản thời gian qua "đang gặp khó".
Nguyên nhân? Thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro, hàng tồn kho "khủng", thủ tục hành chính "rườm rà" khiến dự án khó được phê duyệt. Khi rủi ro tăng cao thì đơn vị cung cấp tín dụng phải suy nghĩ kỹ. Ngân hàng trước khi cho vay phải đánh giá tổng quan dự án, hiệu quả tốt mới "xuống tiền" được.
Trước tình hình đó, Chính phủ đã tung ra các giải pháp đồng bộ: hai gói chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản là 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng sắp được thực hiện, cùng gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ chung cho nền kinh tế. Nhưng TS Dương thẳng thắn: "Những gói này chưa phát huy tác dụng lắm đâu!"
Ví dụ "xịn" luôn: Gói 40.000 tỷ đồng Quốc hội bố trí cấp bù lãi suất 2% cho người vay, đến hết 31/12/2023 chỉ giải ngân được... 1.200 tỷ trên tổng 40.000 tỷ! Có nghĩa là gói này gần như "đắp chiếu".
Lý do? Trong quá trình triển khai, cả người nhận hỗ trợ lãi suất lẫn ngân hàng thương mại đều không "mặn mà" với chính sách này. Họ lo lắng về rủi ro: sử dụng 2% này có đúng quy định pháp luật không? Sau này cơ quan thanh kiểm tra vào thì cả ngân hàng lẫn người dùng sẽ ra sao? Hiện tại gói này đã dừng rồi.
Còn gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội? Đến giờ các NHTM mới giải ngân được 1.600 tỷ đồng thôi. "Gói này đến nay cũng chưa hiệu quả", TS Dương nhận xét thẳng.
Dù đồng tình với đề xuất lãi suất 5%/năm của TS Hiếu, nhưng TS Dương cho rằng trước mắt cần giải bài toán về giá nhà đã. Với mức hỗ trợ lãi suất 5%, nhưng giá nhà vẫn "trên trời" 60-70 triệu/m2 thì vẫn chưa "thấm vào đâu", không thực hiện được đâu các bạn ơi!
Nguồn: kenh14.vn
Lãi suất 5%/năm mới là "sweet spot"?
TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính Ngân hàng đã thẳng thắn chia sẻ tại Hội thảo Thị trường bất động sản Việt Nam rằng các gói tín dụng hiện tại chưa "ăn nhập" lắm. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ đến năm 2030? Cũng khó mà "chốt deal" được đấy!
Tính nhanh một phát: GDP bình quân đầu người năm 2024 đạt khoảng 4.700 USD. Quy ra VNĐ thì mỗi tháng tầm 12 triệu đồng thôi. Trong khi đó, gói 120.000 tỷ đồng có lãi suất 7,5%, vay từ 10-15 năm. Gần đây ngân hàng chính sách còn tăng lãi suất từ 4,8%/năm lên 6,6% luôn á!
Theo TS Hiếu, lãi suất cho vay mua nhà nên ở mức 5%/năm và thời gian vay kéo dài 20 năm mới "reasonable".
Tính toán cụ thể nhé: Một căn hộ ở Hà Nội hiện giờ giá trung bình 5 tỷ đồng, nhưng nếu tính theo giá nhà ở xã hội khoảng 2,5 tỷ, ngân hàng cho vay 80% (tức 2 tỷ đồng). Nếu vay 2 tỷ với lãi suất 5%/năm trong 20 năm, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi là 13 triệu đồng. Con số này với gia đình có cả hai vợ chồng đi làm thì vẫn "ok" phết!
TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, nếu lãi suất cao hơn 5% và thời gian vay dưới 20 năm thì gia đình Việt Nam rất khó sở hữu nhà. Kể cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ hay 30.000 tỷ đồng, người mua vẫn khó tiếp cận lắm.
Vấn đề nguồn vốn: Không thể "đu" vào ngân hàng thương mại mãi!
Về nguồn vốn, TS Hiếu cho rằng không thể cứ trông chờ vào ngân hàng thương mại (NHTM) để cung cấp vốn dài hạn. Lý do? Vì có tới 70-80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn.
Nếu cứ "ỷ" vào NHTM cho vay dài hạn sẽ đẩy ngân hàng vào tình trạng rủi ro thanh khoản nghiêm trọng. Tưởng tượng nhé: cho vay 20 năm nhưng khách hàng đến rút tiền gửi 12 tháng thì ngân hàng phải "chạy túa tất cả" ra thị trường huy động vốn mới với lãi suất cao hơn để trả cho vốn cũ. Kết quả? Lãi suất của cả nền kinh tế cứ thế mà "bay lên"!
Do đó, TS Hiếu đề xuất nguồn vốn nên từ ngân sách quốc gia, bằng cách huy động trái phiếu Chính phủ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian 10-30 năm.
Cụ thể, với trái phiếu 20 năm, lãi suất 3% là hợp lý và chuyển số tiền này sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các NHTM tham gia chương trình cho vay mua nhà ở xã hội.
Chính sách hỗ trợ phải "trúng đích" mới có tác dụng!
TS Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản thời gian qua "đang gặp khó".
Nguyên nhân? Thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro, hàng tồn kho "khủng", thủ tục hành chính "rườm rà" khiến dự án khó được phê duyệt. Khi rủi ro tăng cao thì đơn vị cung cấp tín dụng phải suy nghĩ kỹ. Ngân hàng trước khi cho vay phải đánh giá tổng quan dự án, hiệu quả tốt mới "xuống tiền" được.
Trước tình hình đó, Chính phủ đã tung ra các giải pháp đồng bộ: hai gói chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản là 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng sắp được thực hiện, cùng gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ chung cho nền kinh tế. Nhưng TS Dương thẳng thắn: "Những gói này chưa phát huy tác dụng lắm đâu!"
Ví dụ "xịn" luôn: Gói 40.000 tỷ đồng Quốc hội bố trí cấp bù lãi suất 2% cho người vay, đến hết 31/12/2023 chỉ giải ngân được... 1.200 tỷ trên tổng 40.000 tỷ! Có nghĩa là gói này gần như "đắp chiếu".
Lý do? Trong quá trình triển khai, cả người nhận hỗ trợ lãi suất lẫn ngân hàng thương mại đều không "mặn mà" với chính sách này. Họ lo lắng về rủi ro: sử dụng 2% này có đúng quy định pháp luật không? Sau này cơ quan thanh kiểm tra vào thì cả ngân hàng lẫn người dùng sẽ ra sao? Hiện tại gói này đã dừng rồi.
Còn gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội? Đến giờ các NHTM mới giải ngân được 1.600 tỷ đồng thôi. "Gói này đến nay cũng chưa hiệu quả", TS Dương nhận xét thẳng.
Dù đồng tình với đề xuất lãi suất 5%/năm của TS Hiếu, nhưng TS Dương cho rằng trước mắt cần giải bài toán về giá nhà đã. Với mức hỗ trợ lãi suất 5%, nhưng giá nhà vẫn "trên trời" 60-70 triệu/m2 thì vẫn chưa "thấm vào đâu", không thực hiện được đâu các bạn ơi!
Nguồn: kenh14.vn