Các anh chị chuyên gia trong giới đang lắc đầu ngao ngán khi thấy đất đấu giá ở Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội) bay lên hơn 100 triệu đồng/m2 - ngang ngửa luôn với nhiều khu nội đô. Từ "bất thường" được dùng nhiều nhất trong các cuộc trao đổi!
**Trúng đấu giá cao gấp 18,2 lần giá khởi điểm - Sốc chưa?**
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi không ngại nói thẳng: việc đất đấu giá vượt 100 triệu đồng/m2 như mấy phiên vừa rồi tại Hoài Đức và Thanh Oai là "bất thường" rành rành.
"Hạ tầng giao thông không đổi, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết cũng chẳng có gì thay đổi; không có đột biến gì về dự án đầu tư hay thu hút dự án lớn tạo việc làm và nguồn thu ngân sách; không có đột phá về khách du lịch hay giao thương giữa vùng đó với các nơi khác... thì giá đất tăng vọt thế này là không có cơ sở rồi. Chắc chắn có gì đó rất bất thường đằng sau", ông Huy phân tích.
Phó GS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cũng gật gù đồng ý: mức 100 triệu đồng/m2 đã cho thấy "sức nóng" của thị trường đấu giá đất tại các huyện vùng ven. Nhưng mà xét về giá trị thực thì quá cao so với hạ tầng xã hội xung quanh còn hạn chế lắm luôn.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) nói: "Chỉ cần so sánh với giá đất trên thị trường là biết mức trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2 không đúng với giá trị thật rồi."
Ví dụ điển hình nè: ở Thanh Oai, đất đấu giá cao nhất chạm 100,575 triệu đồng/m2, trong khi cùng địa bàn đó, đất ở khu đô thị Thanh Hà với hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm hơn mà giá chỉ dao động 60 - 70 triệu đồng/m2 thôi.
Hay khu đô thị An Khánh (Hoài Đức) có giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2 - có cả đất lẫn nhà luôn nha! Mà vẫn thua xa mức 133,3 triệu đồng/m2 vừa lập kỷ lục trong phiên đấu giá ngày 19/8.
"Không có lý do gì mà đất đồng không mông quạnh lại có giá cao đột biến kiểu này cả", ông Toản nhấn mạnh.
Ông Toản dự đoán, giá đất nền có thể tăng do thị trường đang khan hiếm nguồn cung, nhất là sản phẩm phục vụ đầu tư. Giá chung cư ở Hà Nội đang ở đỉnh, không có nhiều sản phẩm mở bán, đất nền dự án xung quanh thành phố gần như không có hàng mới, chủ yếu là hàng thứ cấp. Thêm nữa, luật mới có hiệu lực đã hạn chế hoạt động phân lô, bán nền nên người dân đổ xô tham gia 2 phiên đấu giá đất vừa qua.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS phân tích: giá đất nội đô cao quá nên các nhà đầu tư tìm về vùng "trũng" để đầu tư là dễ hiểu. Tuy nhiên, giá đất đấu giá vừa rồi chắc chắn có phần "ảo" rồi. Bởi Thanh Oai chưa phải địa điểm hot của giới đầu tư, vậy mà mức 52 - 100 triệu đồng/m2 tại xã Thanh Cao là hư cấu so với giá trị thực tế.
Theo khảo sát tại các website mua - bán bất động sản, giá đất bình quân tại xã Thanh Cao dao động 30 - 35 triệu đồng/m2. Một số ngõ, ngách còn dưới 25 triệu đồng/m2.
"Theo quan điểm của tôi, giá đất đấu giá cao phi thực tế này có thể là chiêu trò của "cò" đất đấy", ông Tuấn nói thẳng.
**Thị trường đang bị thao túng - Nguy to!**
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo: đấu giá đất đang bị lợi dụng để thao túng thị trường. Điều này làm lũng đoạn, méo mó thị trường, ảnh hưởng xấu đến nhà đầu tư chân chính.
"Tuy đã có quy định pháp luật về việc đấu giá đất nhưng vẫn còn lỗ hổng, nhất là việc lợi dụng các hoạt động đấu giá để trục lợi, thao túng thị trường mà chưa có quy định gì để xử lý cả", ông Đính chia sẻ.
Bằng chứng rõ ràng: thời gian qua, giới đầu tư bất động sản có nhiều "chiêu bài" để thổi giá, tạo cơn sốt đất, nhằm kiếm lời cao trong các hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại.
Một số nhà đầu tư cố tình trả giá "trên trời", cao gấp nhiều lần giá thị trường, nhưng sau đó bỏ cọc, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, nguyên nhân giá cao phi thực tế là do đội "cò" làm giá. Sau khi ôm đất trước đó, họ hét giá để tạo mặt bằng mới rồi đem bán các khu đất xung quanh đã đầu tư để thu lời.
Đấu giá đất chủ yếu là cuộc chơi của các nhà đầu cơ. Thực tế các đợt "sốt" đất thời gian qua cho thấy đây là chiêu trò môi giới thường dùng để kiếm lời. Nhiều nhóm người ôm đất sẽ thông qua các phiên đấu giá trong khu vực để đẩy giá tạo mặt bằng cao hơn. Nếu không bán được sớm, họ sẽ bỏ cọc.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhấn mạnh: hiện tượng trả giá cao trong các phiên đấu giá để thổi giá bất động sản khá phổ biến. Không ít người (thường là nhóm đầu cơ) trả giá cao để tạo mặt bằng giá mới rồi sau đó bỏ cọc, thoát hàng để chốt lời.
"Khi tham gia đấu giá, người mua đất phải đặt cọc 20% giá khởi điểm. Có nhiều trường hợp "cò" đất đấu giá lên cao sau đó hủy cọc, chấp nhận mất 20% giá trị đặt cọc. Mục đích là đẩy giá đất tại khu vực đó lên cao để bán kiếm lời - đây gọi là thủ thuật 'thả con săn sắt bắt con cá rô'. Thực tế có rất nhiều trường hợp đấu giá cao xong bỏ cọc", ông Tuấn nói.
Ông Tuấn cảnh báo: hành vi này là thao túng thị trường bất động sản và nguy hiểm không kém hành vi thao túng thị trường chứng khoán đâu nha! Hành vi thao túng thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời.
Minh chứng cho việc thị trường bị bóp méo: sau nhiều ngày "thổi giá" nhưng không bắt được "sóng" nhà đầu tư, phần lớn các lô đất đấu giá tại Thanh Oai đã được những người đầu cơ, môi giới bất động sản "ngả bài" hạ giá bán chênh xuống còn 90 triệu đồng đến 200 triệu đồng/lô đất.
Nhắc lại nha: mới đây, 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được đấu giá thành công với giá trúng cao nhất 133,3 triệu đồng/m2 và thấp nhất 91,3 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm chỉ 7,3 triệu đồng). Trước đó, khoảng 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai cũng có giá cao nhất lên tới 100 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý là theo khảo sát, giá đất xung quanh vị trí khu đấu giá tại 2 huyện này chỉ khoảng vài chục triệu đồng/m2 thôi nhé!
Nguồn: kenh14.vn