CậuVàngQuạu
New member
Hà Nội đang lên plan chuyển nhà xã hội sang nhà thương mại nếu không bán hết sau 1 năm, nhà tái định cư bỏ trống 9 tháng cũng chuyển luôn. Nghe qua thì hợp lý, nhưng các chuyên gia bảo phải cân nhắc kỹ kẻo bị lợi dụng nha!
Nghe đề xuất mà "hơi sai sai"
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam - thẳng thắn cho rằng đây là đề xuất "ngược đời" vì hiện giờ nhà ở xã hội đang khan hiếm trầm trọng, sao lại lo ế chứ?
"Nhà ở xã hội bây giờ người ta tranh nhau mua, nhiều dự án tỷ lệ chọi 1:4 cơ mà. Vậy lo ế cái gì?" - ông Toản thắc mắc.
Hơn nữa, logic kinh tế cũng hơi... không ổn. Nhà xã hội giá rẻ mà còn không bán được, thế chuyển sang nhà thương mái giá cao hơn thì ai mua? ️
Điều khiến ông Toản lo lắng nhất là nguy cơ "đánh lận con đen". Nếu quy trình tiếp nhận hồ sơ mua nhà xã hội không minh bạch, chủ đầu tư có thể cố tình làm khó để hạn chế số hồ sơ đăng ký. Kết quả là nhà "ế" giả và họ được chuyển sang kinh doanh thương mại - cái này gọi là trục lợi chính sách đấy!
Ông Toản tính toán: Tiền sử dụng đất với nhà chung cư chiếm tầm 20-30% giá vốn. Vậy chuyển sang thương mại thì giá phải tăng tối thiểu 1,5 lần mới có lãi. Nhưng giá cao thế thì ai mua?
Nên là "phương án B cuối cùng" thôi
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cũng đồng ý rằng ý tưởng ban đầu là tốt - tối ưu hóa nguồn lực mà. Nhưng trong khi Hà Nội vẫn đang khát nhà xã hội thì chuyển đổi sang thương mại hơi... vội vàng.
Thực tế là nhiều người có nhu cầu thực nhưng vẫn gặp khó:
• Điều kiện tiếp cận khá gắt gao
• Hồ sơ chứng minh phức tạp quá trời
• Thời gian xét duyệt lâu như "rùa bò"
• Vay vốn ưu đãi khó tiếp cận
• Thông tin dự án không đến đúng người cần
"Vì vậy, chuyển đổi sang nhà thương mại nên là phương án dự phòng sau cùng, chỉ áp dụng khi đã thử hết các cách khác rồi" - ông Huy nhấn mạnh.
Nếu phải chuyển thì phải trong sáng nha!
Theo ông Huy, nếu thật sự phải chuyển đổi thì phải làm cho nó minh bạch, công khai hết mọi thứ:
• Số căn mở bán bao nhiêu
• Bao nhiêu hồ sơ đăng ký
• Mấy hồ sơ đủ điều kiện
• Đã bán được bao nhiêu
• Còn tồn bao nhiêu
• Các đợt tiếp nhận ra sao
Quan trọng hơn, trước khi nghĩ đến chuyển đổi, nên thử các phương án khác trước:
Mở rộng đối tượng được mua
Nghiên cứu mô hình thuê mua
Tăng tỷ trọng cho thuê
Ưu tiên người thật sự cần ở và đối tượng chính sách
"Vấn đề không phải là chuyển hay không chuyển, mà là làm sao để nhà xã hội đến đúng người cần!" - ông Huy chốt lại chuẩn không cần chỉnh.
Muốn không ế thì phải có "tâm"
Còn theo ông Phạm Đức Toản, để nhà xã hội không lo ế thì phải xây đúng chỗ, đủ tiện ích chứ!
"Mấy năm qua cũng có dự án nhà xã hội mở bán hoài không ai mua vì xây quá xa trung tâm, chỗ đó chưa có hạ tầng gì cả" - ông Toản chia sẻ kinh nghiệm thực tế.
Sắp tới nhà xã hội sẽ phải cạnh tranh với nhà cho thuê nữa, nên nhà đầu tư phải chọn vị trí thật kỹ, nghiên cứu nhu cầu cho đúng, đừng xây xong rồi dư thừa nguồn cung!
Con số thực tế thế nào?
Theo dự thảo của Hà Nội:
• Tỷ lệ chuyển đổi tối đa 20% tổng số căn trong một dự án
• Chủ đầu tư phải cam kết nộp tiền sử dụng đất và các khoản bổ sung theo giá đất tại thời điểm chuyển đổi
Hiện Hà Nội có 90 dự án nhà xã hội với khoảng 80.800 căn hộ:
• 13 dự án (hơn 11.000 căn) đã khởi công
• 41 dự án (gần 27.500 căn) dự kiến khởi công trong năm nay
• 29 dự án (hơn 35.000 căn) sẽ triển khai năm 2027
Với nhà tái định cư, nếu hoàn thành nhưng không có phương án sử dụng trong 9 tháng thì cũng có thể chuyển sang thương mại. Còn nếu nhu cầu nhà xã hội tăng cao, Hà Nội sẽ chuyển nhà tái định cư thành nhà xã hội luôn.
Nguồn: soha.vn
Nghe đề xuất mà "hơi sai sai"
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam - thẳng thắn cho rằng đây là đề xuất "ngược đời" vì hiện giờ nhà ở xã hội đang khan hiếm trầm trọng, sao lại lo ế chứ?
"Nhà ở xã hội bây giờ người ta tranh nhau mua, nhiều dự án tỷ lệ chọi 1:4 cơ mà. Vậy lo ế cái gì?" - ông Toản thắc mắc.
Hơn nữa, logic kinh tế cũng hơi... không ổn. Nhà xã hội giá rẻ mà còn không bán được, thế chuyển sang nhà thương mái giá cao hơn thì ai mua? ️
Điều khiến ông Toản lo lắng nhất là nguy cơ "đánh lận con đen". Nếu quy trình tiếp nhận hồ sơ mua nhà xã hội không minh bạch, chủ đầu tư có thể cố tình làm khó để hạn chế số hồ sơ đăng ký. Kết quả là nhà "ế" giả và họ được chuyển sang kinh doanh thương mại - cái này gọi là trục lợi chính sách đấy!
Ông Toản tính toán: Tiền sử dụng đất với nhà chung cư chiếm tầm 20-30% giá vốn. Vậy chuyển sang thương mại thì giá phải tăng tối thiểu 1,5 lần mới có lãi. Nhưng giá cao thế thì ai mua?
Nên là "phương án B cuối cùng" thôi
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cũng đồng ý rằng ý tưởng ban đầu là tốt - tối ưu hóa nguồn lực mà. Nhưng trong khi Hà Nội vẫn đang khát nhà xã hội thì chuyển đổi sang thương mại hơi... vội vàng.
Thực tế là nhiều người có nhu cầu thực nhưng vẫn gặp khó:
• Điều kiện tiếp cận khá gắt gao
• Hồ sơ chứng minh phức tạp quá trời
• Thời gian xét duyệt lâu như "rùa bò"
• Vay vốn ưu đãi khó tiếp cận
• Thông tin dự án không đến đúng người cần
"Vì vậy, chuyển đổi sang nhà thương mại nên là phương án dự phòng sau cùng, chỉ áp dụng khi đã thử hết các cách khác rồi" - ông Huy nhấn mạnh.
Nếu phải chuyển thì phải trong sáng nha!
Theo ông Huy, nếu thật sự phải chuyển đổi thì phải làm cho nó minh bạch, công khai hết mọi thứ:
• Số căn mở bán bao nhiêu
• Bao nhiêu hồ sơ đăng ký
• Mấy hồ sơ đủ điều kiện
• Đã bán được bao nhiêu
• Còn tồn bao nhiêu
• Các đợt tiếp nhận ra sao
Quan trọng hơn, trước khi nghĩ đến chuyển đổi, nên thử các phương án khác trước:
Mở rộng đối tượng được mua Nghiên cứu mô hình thuê mua Tăng tỷ trọng cho thuê Ưu tiên người thật sự cần ở và đối tượng chính sách"Vấn đề không phải là chuyển hay không chuyển, mà là làm sao để nhà xã hội đến đúng người cần!" - ông Huy chốt lại chuẩn không cần chỉnh.
Muốn không ế thì phải có "tâm"
Còn theo ông Phạm Đức Toản, để nhà xã hội không lo ế thì phải xây đúng chỗ, đủ tiện ích chứ!
"Mấy năm qua cũng có dự án nhà xã hội mở bán hoài không ai mua vì xây quá xa trung tâm, chỗ đó chưa có hạ tầng gì cả" - ông Toản chia sẻ kinh nghiệm thực tế.
Sắp tới nhà xã hội sẽ phải cạnh tranh với nhà cho thuê nữa, nên nhà đầu tư phải chọn vị trí thật kỹ, nghiên cứu nhu cầu cho đúng, đừng xây xong rồi dư thừa nguồn cung!
Con số thực tế thế nào?
Theo dự thảo của Hà Nội:
• Tỷ lệ chuyển đổi tối đa 20% tổng số căn trong một dự án
• Chủ đầu tư phải cam kết nộp tiền sử dụng đất và các khoản bổ sung theo giá đất tại thời điểm chuyển đổi
Hiện Hà Nội có 90 dự án nhà xã hội với khoảng 80.800 căn hộ:
• 13 dự án (hơn 11.000 căn) đã khởi công
• 41 dự án (gần 27.500 căn) dự kiến khởi công trong năm nay
• 29 dự án (hơn 35.000 căn) sẽ triển khai năm 2027
Với nhà tái định cư, nếu hoàn thành nhưng không có phương án sử dụng trong 9 tháng thì cũng có thể chuyển sang thương mại. Còn nếu nhu cầu nhà xã hội tăng cao, Hà Nội sẽ chuyển nhà tái định cư thành nhà xã hội luôn.
Nguồn: soha.vn