Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa có động thái gây chú ý khi bỏ luôn quy định về bảng giá đất dùng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất nè! Thay vào đó, họ bổ sung phương pháp thặng dư - một trong những cách xác định giá đất mới toanh, đồng thời tiếp tục hoàn thiện các nguyên tắc và điều kiện áp dụng cho chuẩn chỉnh.
Ngày 4/8 vừa rồi, Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã tổ chức phiên họp tham vấn về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi này, với sự góp mặt của đủ loại chuyên gia và 14 lãnh đạo các tỉnh thành.
Tại buổi họp, ông Phan Đức Hiếu - ủy viên Ủy ban Kinh tế - chia sẻ rằng dự thảo mới nhất về Luật Đất đai sửa đổi hiện còn tận 11 vấn đề lớn đang gây tranh cãi với nhiều ý kiến và phương án khác nhau. Drama thật sự!
Lập quy hoạch theo kiểu nào cho hợp lý?
Nói về chuyện chuyển nhượng đất trồng lúa, để đảm bảo người nhận đất xài đúng mục đích, tránh tình trạng đầu cơ kiếm lời, ông Hiếu cho hay dự thảo Luật đã bổ sung quy định ở khoản 5 Điều 46 chặt chẽ hơn xưa nhiều.
Cụ thể là sao? Nếu bạn không trực tiếp làm nông nghiệp mà muốn nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa theo đúng quy định nha. Nghiêm túc lắm đó!
Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 60), dự thảo Luật đưa ra tận 2 phương án để chọn:
Phương án 1: Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời luôn; quy hoạch nào lập xong trước thì quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được duyệt rồi mà có conflict thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh theo quy hoạch cao hơn.
"Phương án này có điểm mạnh là đáp ứng được yêu cầu thực tế, tránh phải ngồi chờ quy hoạch cấp trên được ban hành", ông Hiếu chia sẻ.
Tuy nhiên, theo ông, phương án này cũng có vài điểm yếu như: nếu diện tích đất đã giao cho nhà đầu tư rồi thì việc thu hồi, đền bù sẽ rất rắc rối, dễ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, lãng phí nguồn lực xã hội quá trời. Hơn nữa, khi chưa có các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch cấp trên thì quy hoạch cấp dưới sẽ thiếu căn cứ để lập. Khó vãi!
Phương án 2: Cho phép các quy hoạch sử dụng đất lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn.
Phương án này nghe có vẻ ổn vì bảo đảm được sự đồng bộ thống nhất, ổn định của hệ thống quy hoạch; đáp ứng yêu cầu quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất; các quy hoạch cấp trên sẽ phải hoàn thành nhanh để làm căn cứ cho quy hoạch cấp dưới.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, trường hợp dùng hết chỉ tiêu được phân bổ ở kỳ quy hoạch trước thì việc điều chỉnh quy hoạch sẽ thiếu căn cứ vì chưa có quy hoạch cấp trên. Nan giải thật!
Giá đất, đề xuất thêm phương pháp thặng dư - nghe xịn sò!
Về thu hồi đất, giao đất cho các dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án về tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu:
Phương án 1: Giao HĐND quyền quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc như: Bảo đảm hiệu quả sử dụng đất; khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quỹ đất hiện có ở địa phương...
Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. "Quy định theo hướng này để tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng nơi. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương khi triển khai", ông Hiếu nói. Vẫn còn bỡ ngỡ đây!
Phương án 2: Quy định tiêu chí phân định theo quy mô diện tích dự án - trên 10 hecta là trường hợp đấu thầu không phân biệt loại đất; dưới 10 hecta và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 hecta và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.
Quy định theo phương án này nhằm xác định rõ luôn trong Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để địa phương thực hiện ngay không cần nghĩ nhiều. Tiện lợi hơn hẳn!
Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Về giá đất, ông Hiếu cho biết dự thảo Luật bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể. Đồng thời bỏ luôn phương pháp chiết trừ vì thực chất đây chỉ là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp thôi.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Thay đổi lớn đây rồi!
Về phương pháp thặng dư, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án:
Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp này.
Theo Ủy ban Kinh tế, đây là phương pháp có tính khoa học cao, được áp dụng rộng rãi ở các quốc gia trên thế giới. Việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra. Chuẩn quốc tế luôn!
Nguồn: soha.vn