NangIu1869
New member
Nhớ hồi 2011-2013, bao nhiêu doanh nghiệp BĐS phải chiết khấu tới 80% mới bán được hàng Nhưng mà yên tâm, câu chuyện này chưa lặp lại ở thời điểm hiện tại đâu nha!
## Thị trường BĐS giờ có giống 10 năm trước không?
Nhiều người lo lắng liệu BĐS có rơi vào "giấc ngủ đông" như chu kỳ 10 năm trước không. Trả lời báo chí mới đây, GS Đặng Hùng Võ cho biết 2 giai đoạn có cả điểm giống và khác nhau.
Năm 2012, thị trường BĐS vướng phải nợ xấu cực khủng. Bây giờ tuy có biểu hiện nợ xấu nhưng chưa tác động mạnh như 10 năm trước. Con số nợ xấu chính thức năm 2012 là 100.000 tỷ đồng luôn! Còn hiện tại thì có hiện tượng các ngân hàng chào bán nợ xấu, chào bán BĐS thế chấp nhưng chưa đến mức có những "cục máu đông" trong dòng tiền như xưa.
Về lạm phát, giai đoạn 2011-2013 lên tới 17-18% (kinh luôn ), nhưng giờ Nhà nước vẫn giữ ở mức 4% - mức bình thường mà thôi. Tuy nhiên, hiện nay áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp lại mạnh hơn thị trường vốn từ ngân hàng.
Theo GS Hùng, cách "chữa bệnh" cho thị trường BĐS giờ khác với 10 năm trước rồi. Giải pháp trước mắt chính là câu chuyện tài chính. Đầu tiên phải kiểm soát được thị trường trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp phát hành phải có đủ tiêu chuẩn năng lực tài chính để đảm bảo không có rủi ro gì.
Còn thị trường BĐS hiện nay thì vấn đề dư cung đáng sợ hơn thanh khoản. Thanh khoản yếu là do tâm lý nhiều người không tin vào thị trường, sau một loạt vụ đổ bể của phát hành trái phiếu các kiểu...
"Tôi cho rằng 2023 chúng ta cố gắng tháo gỡ pháp luật. Nhưng tôi không dám chắc là 2023 có thể giải quyết được những vướng mắc hiện nay. Vấn đề về vốn có thể giải quyết được, nhưng vấn đề pháp luật là câu chuyện rất phức tạp, đặc biệt khi nó gắn với chống tham nhũng. Đó là cả một vấn đề lớn.
Hiện nay chúng ta rất cần tính chuyên môn cao để có hệ thống pháp luật phù hợp với nhu cầu chống tham nhũng. Còn nếu không, cứ quy định quyền lực Nhà nước thật chặt thì sẽ gây khó cho thị trường, mọi thứ sẽ dừng lại vì nếu làm mà quy định không rõ sẽ dẫn tới không ai dám phê duyệt", GS Hùng nhấn mạnh.
## So sánh cụ thể: Giờ với trước khác xa lắm!
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chỉ ra, hồi năm 2012 có doanh nghiệp BĐS phải chiết khấu đến 80% (cắt lỗ tận đáy luôn ). Trong khi giảm giá hiện nay chỉ khoảng 10-30% thôi.
Đợt "đóng băng" BĐS thời 2011-2013 bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam, từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, rồi sang BĐS.
Tình hình giờ khác rồi nha! Thị trường đã và đang điều chỉnh. Hồi đó tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011-2012 rất thấp, chỉ khoảng 5-5,5%. Năm nay chúng ta tăng trưởng 8% luôn!
Thời điểm đó lạm phát cũng cao ngất, lên tới 18% vào năm 2011. Lạm phát năm nay chỉ khoảng 3,2%. Năm tới kể cả có tăng lên cũng chỉ trên 4% thôi.
Chưa kể, thực lực doanh nghiệp bây giờ xịn hơn nhiều so với trước. Thời điểm đó doanh nghiệp rất rệu rạo. Bây giờ lợi nhuận trước thuế của toàn bộ các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán 9 tháng đầu năm qua vẫn tăng 14-15%, tùy lĩnh vực. Một số ngành khó khăn lợi nhuận cũng tăng bình quân 4-5%.
Hiện nay, mức chiết khấu giá BĐS dao động 30-35%, nhưng chỉ ở một số dự án, chủ đầu tư và doanh nghiệp cụ thể, không phải đại trà. Còn giai đoạn 2011-2013 thì gần như các doanh nghiệp BĐS giảm giá, xả hàng ồ ạt. Theo ông Lực, đa số người mua hiện nay tiền vẫn có, nhưng mang tâm lý chờ đợi bắt đáy, hoặc không biết đầu tư có đúng thời điểm không.
## Thị trường đang điều chỉnh, chứ không phải khủng hoảng nhé!
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng thị trường hiện nay vững chãi hơn so với giai đoạn 10 năm trước. Bản chất của tình hình không phải khủng hoảng bất động sản. Chẳng qua thị trường đang điều chỉnh để lành mạnh và bền vững hơn thôi.
Ông Đính đánh giá giai đoạn khó khăn hiện tại của thị trường BĐS có nhiều điểm giống với giai đoạn 2007-2013 nhưng "chưa khủng hoảng" đâu.
Ở cả hai thời kỳ, thị trường đều phát triển nóng, dòng vốn chảy vào BĐS mạnh, hoạt động đầu tư không kiểm soát được, xuất hiện hiện tượng đầu cơ...
Kết quả là giá cả leo thang, tạo các cơn sốt, bong bóng giá. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, khó tiêu thụ. Cơ quan quản lý phải dùng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn.
### Điểm khác biệt quan trọng
Tuy nhiên, điểm khác là ở giai đoạn trước, kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu (quy mô nền kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối thấp), thị trường bị khủng hoảng vì nguồn cung thừa trong khi cầu thấp bất chấp giá cả lúc đó được đánh giá là phù hợp.
Còn hiện nay thì kinh tế Việt Nam ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường BĐS hiện không có dấu hiệu khủng hoảng vì lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời là do cung ít nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Nguồn cung trong tương lai rất nhiều, nhưng đang phải đợi chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường.
## Những bất ổn của thị trường BĐS mấy năm nay
Ông Đính chỉ ra đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với lượng tham gia vào thị trường chứng khoán.
Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ khiến doanh nghiệp BĐS chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành. Những hiện tượng này đã khiến giá BĐS lên cao, không phù hợp với nhu cầu của người dân.
Bên cạnh đó, giá cả leo thang từ vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát cũng gây áp lực lên giá thành BĐS.
Tuy nhiên, ở những tháng cuối năm nay, ông Đính nhận xét thị trường BĐS đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều dự án đã điều chỉnh về giá. Giá BĐS có giảm nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn thôi.
## Kết luận: Thị trường đang "tịnh tiến" về điểm lành mạnh hơn
Theo giới phân tích, tài sản rao bán đa phần đến từ nhóm chủ nhà đất gặp áp lực về tài chính, cần dòng tiền mặt để cơ cấu lại vốn hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất. Đơn cử, những trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ.
Nguồn: soha.vn